Hipoteca ligera cajasur 🥇 Foro Hipotecas y otros Prestamos 🥇 p57 🥇 p757 🏦

Hola:

Con la forma de calcular el interés (+1 -0.6) pagas de menos al principio, pero como se va a mortizando menos, la cuota va subiendo. Si os fijais en el mismo semestre de revisión la cuota sube unos céntimos (o euros dependiendo del importe de la hipoteca). Yo lo que hago es que cada 6 meses o cosa así amortizo un poco contra cuota con lo que debería haber amortizado si fuera realmente euribor +0.4.

Un saludo

David

Otro asunto:

Cuando yo amortizo dejo la orden dada para que me apliquen la amortización justo después de pagar la cuota de ese mes, pues si no parte de lo amortizado se va a pagar intereses al euribor +1, sin la bonificación.

En caso de duda estaré por aquí.

Saludos

David

Pues yo quise realizar una amortización parcial a final de año y me dijeron que debía pasar la cuota al día siguiente de que me pasaran la cuota.

Dió la casualidad que era viernes y por lo tanto pasaron la amortización parcial 3 día después, por lo que en esa amortización parcial iban 3 días de intereses, me dijeron que era así.

Me fijé y en esa cuota iban 3 días de intereses y habían aplicado la bonificación de forma correcta.

En la siguiente mensualidad el interes ha sido calculado para 28 días ya que han restado los otros 3. Con lo que parece que todo ok.

Me dijeron expresamente que no podían amortizar el mismo día de pago de la Hipoteca, cosa rara de la informatica decía, pero viendo el resultado parece que es lo mismo.

Salduos

Hole gulimaes:

Pues a mi sí me hacen la amortización parcial el mismo día por lo que no pago con ese dinero nada de intereses. Pero bueno si a ti te lo hacen con la bonificación pues al final es lo mismo. Por otra parte, en mi sucursal si puedes amortizar cuando te dé la gana, de hecho la primera amortización parcial la hice bastante tarde en el mes pero como en ese tiempo pagaba a euribor + 0 me dio igual.

Un saludo

Hola de nuevo Gulimaes.

Yo tengo hecho un cuadro de amortización real para la hipoteca ligera de cajasur con bonificación. Coge cualquiera de los que pululan por la red en excel, en interés le pones euribor más 1. Al lado de la columna de los intereses de euribor más 1 le pones otra con "((interés total - 0,6))/1200*(celda de capital pendiente)" y ya tienes los intereses reales que vas a pagar mes a mes en ese semestre. Verás como la cuota va subiendo un poco.


Saludos

Sobre el suelo de esta hipoteca.

He estado hablando con el director de la sucursal. Me dice que el suelo es antes de bonificaciones. O sea, que si el euribor bajara al 1%, se aplicaría el 3 menos las bonificaciones. He hecho cálculos con la forma que tienen de calcular y para pagar actualmente la misma cuota en mi caso con ibanesto el euribor tendría que bajar al 1,6 para igualar el mínimo que pagaría con cajasur. Veo improbable que baje tanto y además supongo que en todo caso sería muy puntual. Por tanto considero mejor la hipoteca ligera de cajasur con suelo que la de ibanesto sin suelo. Eso sí, tendiendo en cuenta el truco de esta hipoteca que es amortizar lo que te va saliendo más barato al principio.

Saludos

Hola, soy nuevo en el foro, lo conocía traves de una migo que me habló muy bien de él.
Tengo varias dudas sobre nuestra hipoteca "ligera" de Cajasur, la 1ª es la que responde David, sobre la diferencia en el cálculo de la cuota entre pagar euribor + 0,40 y pagar euribor+1-0.6.

La segunda es si vosotros también teneis un tipo de interés "protegido" én la escritura pone que existe un tipo mínimo del 4% y un máximo del 8%. Lo que supone que cuando los el euribor esté por debajo del 4%(caso actual alrededor del 2,45%) yo siempre pagaré el 4% y en el extremo superior si el euribor subiese al 9 % yo solo pagaría un 8%.
¿Están cometiendo un abuso, o es normal que no me pueda beneficiar de la bajada de los tipos de interés?

Hola Oscar:

Como no sé tu nivel empiezo desde lo más básico para dejarlo claro. En cada cuota de la hipoteca pagas una parte de capital y una parte de intereses de lo que debes. La diferencia entre "e + 0,4" y "e + 1 -0,6" es que la amortización (lo que pagas de capital) te la calculan con "e + 1" que es menor que si te la calcularan con "e + 0,4". Por lo tanto, al principio, pagas menos. Pero al mes siguiente, como te queda más por pagar que si te hubiesen hecho "e + 0,4", pagas algo más de interes ese mes. Verás que la cuota te va subiendo unos céntimos. La verdad que creo que con este sistema, aunque al final pagas algo más de intereses que si fuera "e + 0,4", beneficia al hipotecado. La diferencia que pagas de menos, la puedes emplear en amortizar a tiempo (bajas los interés finales a pagar), a cuota (por lo que te irías acercando a "e + 0,4") o, si no amortizar, cuando más pagas si no cambia el euribor es al final, cuando el dinero vale menos (por el IPC).

Lo segundo, no sé como te habrán hecho a ti lo del suelo (el interés mínimi). En mi caso tengo un suelo del 3% pero antes de bonificaciones, es decir en "e + 1", por lo que si el euribor se sitúa por debajo del 2% es cuando empiezo a perder dinero. Pero yo no creo que esta situación se dé y menos que la diferencia sea muy alta y prolongada en el tiempo.

Lo del suelo y el techo es totalmente legal, no hay abuso, es como si te estuvieran ofreciendo una hipoteca a interés fijo con un poco de flexibilidad.

Oscar, se me ha olvidado decirtelo en mi mensaje anterior. Lo del suelo del 4, en cualquier caso (aunque fuera con el "e +1") sí veo que es un suelo alto. Mira a ver si te compensa irte a otra entidad. En ibanesto se hacen cargo de todos los gastos. Una vez que tengas la posibilidad de irte a otro banco, coméntalo en tu sucursal para negociar que te bajen el suelo. Te lo pueden bajar sin tener que hacer nueva escritura (menos gastos), con un contrato privado entre tú y el banco.

Un saludo

Hola david
No acabo de entender tu razonamiento de que tiene que bajar el euribor por debajo del 1,6.

Si el tipo minimo es antes de la bonifiación, (que esta por ver, ya que leyendo las clausulas no lo dice).
Entiendo que si el euribor esta en 2, pagaremos de capital al (3), mientras que de interes sera 2,4, que es mas que con ibanesto que seria eur+0,38=2,38.

Hola, yo firme mi hipoteca ligera antes de que endureciera las condiciones, en Noviembre del 2006. Tengo el suelo en el 3%, pero al leer las escrituras no queda muy claro si este 3% es después de aplicar las bonificaciones o después.
Otra cuestion, ¿cual es la cantidad minima que puedo amortizar parcialmente?
Tengo comision de cancelación total y parcial 0%, ¿si me voy a otro banco me cobrara algo Cajasur?
Mil gracias.

Para Invitado:

Hola invitado.
Es por la forma de calcular el interés (lo del e + 1 - 0,6) que hace que al principio la cuota sea más baja (porque se amortiza menos). Al amortizar menos se pagan más intereses en la vida del préstamo, pero en la zona media-final de su vida. Y esto siempre que no vayas amortizando la diferencia con amortizaciones parciales. Yo, utilizando una tabla excel, me he generado un cuadro de amortización para calcular la cuota que pago ahora y a lo largo del tiempo con (e + 1 - 0,6) y la que pagaría con (e + 0,38) en distintos supuestos. Y para igualar la cuota de ibanesto con la de cajasur tendría que estar el euribor a 1,6. Con esa diferencia de dinero puedo o tomarme unas cañas (que en el futuro serán más caras) o amortizar para compensar el aumento de cuota con el tiempo, o amortizar para disminuir el tiempo y que bajen los intereses totales de la vida del crédito. Te recomiento que para que lo veas en tu caso te hagas una tabla excel con las dos tablas de amortización una con "e + 1 - 0,6" (ojo con esto, no con "e + 0,4") y otra con "e + 0,38" y veas en qué momento se te iguala la cuota, siempre pensando que el dinero vale menos cuanto más al futuro vamos (por el IPC).

Para novato:

El 3% es antes de bonificaciones, porque tal como me dijeron en la sucursal, si no es así, nos arriesgamos a que te lleves la nómina, te regalen un televisor, un ordenador, o lo que sea y que sólo vuelvas cuando los intereses vuelvan a subir.
Al menos en mi caso, la comisión del 0% por amortización total es si la pagas de tu bolsillo. Si el dinero proviene de otra entidad bancaria (si te subrogas) tienes que pagar un 0,5% (en mi caso). Si en tus escrituras no viene nada de la procedencia del dinero, pues nada.

Un saludo

Hola de nuevo Invitado:

Mira mi mensaje anterior. Si quieres, indícame la cantidad y los años y meses que te quedan por pagar y te pongo el comienzo y el final de las dos tablas de amortización, para tu caso. Ya que lo del 1,6 es para mi caso.

Un saludo

David

Hola David, soy el Invitado que olvidé registrarme.

Mi caso es el siguiente:

Capital Pendiente: 248.575 € (347 letras pendientes)

Si necesitas algo más, dimelo David.

Gracias

Hola gulimaes, pues tu caso es muy distinto al mío pues tu hipoteca es bastante más grande que la mía, por tanto (según mi opinión) a ti te interesa irte a iBanesto antes que a mí si los intereses están por debajo del suelo durante mucho tiempo (o sea que a ti te afecta más lo del suelo que a mí) Te voy a poner los números.

Suponemos el caso límite: euribor al 2% y constante a lo largo de toda la vida del préstamo

Con Cajasur pagas ahora:
Las tablas están estructuradas en (Nº de cuota, capital pendiente, capital amortizado, interés, cuota total)

Mes 1 248.575,00 448,91 497,15 946,06
Mes 2 248.126,09 450,03 496,25 946,29
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Mes 12 243.574,78 461,41 487,15 948,56


Con ibanesto:
Mes 1 248.575,00 496,61 493,01 989,61
Mes 2 248.078,39 497,59 492,02 989,61
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Mes 12 243.057,83 507,55 482,06 989,61


Diferencia actual 43,55 euros
Se igualan las cuotas: En la cuota 159, dentro de 13,25 años.
Diferencia máxima: 80,21 dentro de 25 años. (Te en cuenta que 80 euros dentro de 25 años no son lo mismo que ahora)

- Caso de euribor al 1,8

La de cajasur es la misma:

La de ibanesto:
Mes 1 248.575,00 512,77 451,58 964,35
Mes 2 248.062,23 513,70 450,65 964,35
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Mes 12 242.883,04 523,11 441,24 964,35

Diferencia: 18.29
Se igualan las cuotas en la cuota 75, o sea dentro de 6,25 años
Diferencia máxima de cuota: 105,47 euros dentro de 25 años

Aunque me repita, pienso que es muy importante que tengas en cuenta que el valor del dinero no es igual ahora que en el futuro.

Perdona, cuando digo 25 años he querido decir 29 (la máxima diferencia es en la última cuota).

Gracias David.

Pero tu decisión creo que la reduces a:

Cuanto pago con Cajasur al mes y cuanto pago con Ibanesto al mes.

Pero la relación de Interes/Amortización no es la misma.

En el caso de que lo que te ahorras o dejas de pagar con Cajasur por la formula que tienen de calcular la parte de Capital, y lo adelantas mes a mes o semestralmente o anualmente, creo que la balanza se inclina mas hacia la opción de Ibanesto, independientemente de si sube o baja el Euribor. no?

No, no la reduzco. Por eso hablo del valor del dinero ahora y en el futuro.

No obstante, yo creo que en tu caso me iría a iBanesto. Tu hipoteca es casi del doble que la mía y a más plazo, por tanto, pequeñas diferencias de interés se notan más en tu hipoteca que en la mía.

Voy a separar los tres asuntos principales que hay entre las dos hipotecas: el diferencial, el suelo, el periodo de revisión (una es semestral y la otra anual).

La diferencia de diferencial es muy pequeña, 0,02. Ya que si quieres tener una hipoteca al e + 0,4 al uso, lo único que tienes que decirle a la sucursal que te amorticen lo que te deberían haber amortizado según "e + 0,4" y ya la tendrías dado que las amortizaciones parciales son gratis.

El suelo, este aspecto te afecta mucho más que a mí. Con nada que baje el euribor por debajo del 2% la diferencia de estar con Cajasur y con iBanesto se inclina muy a favor de iBanesto. Yo no creo que el euribor se sitúe muchas veces por debajo del 2%, pero claro en 29 años pueden pasar muchas cosas.

Periodo de revisión. Pues como no somos adivinos, de aquí no sabemos nada. Puede ser para bueno o para malo. Si tienes la suerte de que pillas picos bajos con ibanesto, pues mejor con ibanesto, pero si tienes la mala suerte de pillar picos altos con ibanesto, pues se te come la diferencia del 0,02 en un santiamén. O sea que el factor suerte va a ser más determinante que el diferencial de 0,38 o 0,40 para que pagues más o menos a lo largo de la vida de la hipoteca.

Teniendo sólo en cuenta las características de la hipoteca, no si un banco te da más confianza o te ofrece más ventajas ajenas a la hipoteca. Yo si fuera tú me cambiaría solo a iBanesto por el suelo, si piensas que el euribor se va a situar por debajo del 2 mucho tiempo.

Gracias David.

Voy a intentar con la oferta vinculante que me quiten el suelo, y si no aceptan me voy a Ibanesto.

En teoría Ibanesto ofrece mas y mejor, (es verdad que la cuota va a ser algo mas alta por el tema de Cajasur, y con los tiempos que corren tengo mis dudas).

La otra pega es que no me acabo de fiar de la incompetencia de las teleoperadoras de Ibanesto y sus "errores".

Saludos

De nada, sólo es mi opinión, que yo también le he dado vueltas a mi caso. De hecho voy a seguir tus pasos y voy a intentar que me quiten el suelo también con la hipoteca de iBanesto, que si bien me afecta menos que a ti por lo comentado, estaría mejor sin suelo que con él ;). Además parece que tiene más ventajas como devolución del 3% de los recibos principales domiciliados, etc.

Otra cosa date (y que se den) prisa, ya que al bajar el euribor los diferenciales están subiendo. La entidad que empezó a tirar de diferenciales para abajo, ING, ya va por "e + 0,55" y parece que pronto se va a poner a "e + 0,75" www.banqueando.com/ ...a-naranja/

Saludos cordiales